本文摘要：原标题：中小房企被逼至墙角 房地产行业将规模化挤满发展随着空前严苛的楼市调控潮在多城落地，房企面对艰苦的关口。
原标题：中小房企被逼至墙角 房地产行业将规模化挤满发展随着空前严苛的楼市调控潮在多城落地，房企面对艰苦的关口。调控政策实施后首个散户日，地产股集体挫败。更加令其房企坐立难安的是楼市成交量下降预期大幅提高，房企再融资全线放宽，先前保守拿地的企业将自食其果，遭遇现金流危机。业内人士分析认为，目前房企龙头和中小企业应付招式迥异。
抗震力略为强劲的龙头大鳄将乘机加快挪用中小房企，争夺战行业资源；中小房企被逼至墙角，或被并购吞并，或索性买壳转型拼死一搏。保守房企资金链紧绷十一期间，21个城市陆续公布房地产调控政策。前期房价涨幅较小的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、出租汽车组合拳争相使出。
调控政策的实施令其不少购房者经常出现从容心态，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量经常出现显著下降。以北京为事例，亚豪机构统计数据表明，2016年国庆长假7天，北京商品住宅（不不含保障房与自住房，不含住宅）共计构建成交价1154套，日均成交量仅有165套，比起9月的日均成交量增加了320套。同时，不受二套非普通住宅首付大幅度提高影响，北京市场上目前早已经常出现买方续约或计划续约案例。
Q房网新房事业部研究总监韦谢回应，各地调控政策密集实施获释了平稳市场预期、诱导投机性市场需求的信号，短期内热点城市楼市降温、成交量下降是大概率事件，将对房企资金回笼导致一定冲击。中原地产研究部统计数据表明，今年以来，一线城市住宅土地平均值溢价率超过了94.6%，二线城市超过了65.23%，多达10亿元的地块高达405宗，溢价率多达100%的地王超过211宗，屡屡创下建构历史记录。同创咨询研究总监张宏伟认为，按部分城市土地新政，有些地王必须现房销售，拍电影地之后动工时间、超过预售条件和完工时间皆遭容许。去年下半年至今早已转让的地王项目如果想2017年入市，预计将很难通过房价下跌取得收益，拿地王的企业很有可能陷于困局。
9月初，监管部门人士在《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会上特别强调，将重点注目房地产、市政建设、生产能力不足等行业公司债券发售情况。此前，证监会在7月末举办的荐举机构专题培训会议上也认为，不容许房地产企业通过再融资对流动资金展开补足，筹措资金不能用作房地产建设而无法用作拿地和偿还债务银行贷款。业内普遍认为，较低评级私募债或将作罢，监管于是以获释房企再融资全线放宽的信号。中信证券 研报指出，若房企发债标准放宽，不受冲击仅次于的是此前保守拿地的中小型房企。
融资渠道受到更加苛刻监管后，房企未来资金周转对房价快速增长高度倚赖，而中小型房企大多缺少一、二线城市楼盘控盘能力，保守拿地的中小型房企资金流将更为紧绷，或令债务债权人风险减小。房企龙头将集中力量收购步伐今年以来，多家地产央企兼并重组和资源整合步伐显著减缓。中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企皆强化了地产业务方面的统合，再加此前招商局蛇口工业区有限公司股份有限公司拆分 招商地产 ，以及中交、鲁能启动地产板块统合，初步统计，在21家被国资委容许专门从事房地产主业的央企中，最少10家已启动内外部重组或收购。
同时，资金雄厚的民营房企也抓紧时间攻城略地。近日，中国恒大公告，与深深房议定协议，后者拟以发售A股股份及支付现金的方式出售恒大地产100%股权。手牵手深深房之前，恒大趁此机会举牌 廊坊发展 ，后又宣告股份占到 嘉凯城 已发售股本总额大约52.78%的股份，还斥巨资购入万科股票。
多达，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，最少还包括5家房地产企业。另一房企融创中国亦使出屡屡，先用137.88亿元售予联想控股旗下41家公司的涉及股权及债权，牵涉到42个物业项目的权益；紧接着通过其附属公司聚金物业股份金科地产16.96%的股份，沦为金科第二大股东。业内人士认为，一方面，土地市场和地产债的泡沫远大于地产股有可能不存在的泡沫，从而断裂一些有产业背景的资金转而投资地产股；另一方面，大的房企需要享用较低的资金成本和多元化融资渠道，再加股权可质押，收购重组相比于买地更容易取得金融机构反对。
综合上述两方面，高价地的提供者多是中小企业，对销售名列前茅的房企来说买地不如卖地产股，大型房企更加偏向于通过兼并重组而非冒险拿地榨取行业资源，大型房企在现金流方面不受本轮调控政策的冲击较小。Q房网新房事业部研究总监韦谢也指出，大型房企亦不会受到调控后成交量下滑影响，但其财务成本较为较低、项目多，资金终究的空间更大，经受得住市场下滑的考验。再行不论央企国企，就上市房企而言，不仅可以享用较低的银行贷款利率，还可以通过企业债、公司债的渠道以年化3%-5%的低成本招揽资金。市场冰冻时期，大型房企有更加多手段过冬，中小房企却岌岌可危，此时正是资金雄厚的房企扩展并吞的绝佳时机，房地产行业也将呈现规模化挤满与收购重组频密再次发生的特征，收购与强强联合将沦为新的常态。
分析人士认为，对于综合竞争实力较强的房企而言，当前正是逆势发展的机会，特别是在是大型品牌房企将在楼市下半场之后大鱼吃小鱼，强化自身的规模化优势。将经常出现集中于退房潮新一轮房地产调控下，此前保守拿地很快扩展的中小房企面对诸多压力。
一方面，行业核心区特征激化，中小房企生存空间受到断裂。根据中国指数研究院统计数据，从销售业绩产于来看，销售额多达百亿的房企分化显著，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模之后不断扩大，而12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元的企业，与千亿级企业之间冲破了较小的销售差距，100亿-300亿元的企业则多达61家，竞争出现异常白热化。调控压力和房企再融资全线放宽，更加令其中小房企雪上加霜。
一位券商机构的房地产分析师回应，调控政策揭晓后，中小房企由于拿地能力、研发能力、融资能力等方面局限性，很有可能无法构建成本覆盖面积，面对资金链脱落危机。未来将有更加多中小房企被并购，房地产行业将呈现出规模化挤满与收购时有发生的局面。该分析师同时认为，不少跨界转入楼市的企业和中小房企将经常出现集中于退房。
此前跨界转入楼市的企业基本集中于在家具家电、酒水饮料、部分生产生产等行业，与房地产有较强的相关性。通过进占房地产，这些公司可解决问题其主营产品销售问题。
随着楼市调整期来临，跨界转入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道建构等方面难以实现开发成本的减少，若无法及时消弭危机，这部分企业将加快挤压房地产业务。去年以来，房企跨界统合仍然持续加剧， 莱茵置业 、 华丽家族 、 东方银星 等房地产公司皆向体育、影视文化等领域转型，部分房企甚至通过借壳寻求转型。以蓝润资产为事例，今年6月份， 运盛医疗 发布公告称之为，九川集团拟以总价大约8.4亿元向四川91ponydizhi有限公司出让公司第一大股东之位。
据理解，蓝润资产核心业务主要为房地产开发，经营范围还包括商务服务业、物业管理、房地产中介服务、商品杂货与零售。股份出让后，蓝润资产将借壳上市，进占医疗行业。一位房产机构研究人员告诉他中国证券报记者，随着竞争的激化，未来房地产行业集中度将更进一步提高，从盈利能力和未来发展角度考虑到，中小房企将渐渐甩卖一些流动性劣的项目，并环绕着金融、医疗、体育等热点方向减缓转型。
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